Slik tjener du penger på å flippe eiendom

Å “flippe” eiendom betyr å kjøpe en bolig med håp om å selge til høyere pris. Målet er å gjøre en rask handel, der man tjener gode penger underveis. Praksisen bør ikke sammenlignes med eiendomsspekulasjon, der investorer plukker opp eiendommer på det åpne markedet i håp om at verdien skal stige. Å flippe eiendom er helt lovlig, og er noe som gjøres av både privatpersoner og aktører i næringslivet.

Her tar vi en nærmere titt på hvordan man går frem, og hvorvidt det er så enkelt som mange sier. Hvis du stiller spørsmål om det er mulig å tjene mye penger? Da er svaret “Ja, absolutt”. Likevel er det lettere sagt enn gjort, med mange fallgruver man må styre unna.

Slik begynner man å flippe hus

Tenk på huset som et verdiobjekt, som fritt kan omsettes på markedet, uten begrensninger. Man investerer i et verdiobjekt, og gjør tiltak for å heve salgssummen.

For investorer som flipper hus er det viktig å oppnå lavest mulig kjøpspris, der auksjoner er et smart sted å begynne. Mange spekulerer i å kjøpe hus på tvangssalg, der eieren er blitt erklært insolvent eller personlig konkurs.

Rent teknisk er det namsmannen som står for salget, og prosedyren reguleres av Tvangsfullbyrdelsesloven. Ved tvangssalg er målet å tilfredsstille kreditorenes krav – enten de består av privatpersoner, bedrifter eller staten. Husk alltid å undersøke huset på egenhånd før du velger å legge inn bud. Å kjøpe huset usett er nemlig forbundet med skyhøy risiko, ettersom noen boliger kan ha råte, fukt og muggskader – eller andre byggtekniske skavanker.

Reglene for egenkapital og finansiering har blitt strammet inn kraftig de siste årene. Du vil nå måtte stille 15 prosent EK ved kjøp av primærbolig, og hele 40 prosent ved sekundærbolig. For de som flipper eiendom er det oftest snakk om sekundærbolig da man også behøver et eget sted å bo. Derfor må du kunne stille med en betydelig slump egenkapital før banken er villig til å gi deg lån.

Med finansiering på plass vil du også trenge en solid dose tålmodighet. Det finnes flere “husflippere” som deltar på denne typen auksjoner, og med samme mål som deg. Husk at jo bedre pris du oppnår på huset, jo mer profitt venter det ved videresalg. Hvis du klarer å snappe opp et hus for en billig penge er du allerede langt på vei, men nå begynner også den største utfordringen.

Hvordan verdivurderer man et hus?

Å verdivurdere eiendommer kan være ekstremt vanskelig, enten det er snakk om en tomt, bolig eller leilighetskompleks. Av den grunn kan man også søke profesjonell hjelp, via en takstmann. Å taksere huset er likevel dyrt, og lar seg ikke alltid gjennomføre med enkelthet – for eksempel ved auksjon for tvangsfullbyrdelse. Derfor er man selv nødt til å gjøre en verdivurdering, basert på individuelle faktorer – og noen av disse har vi listet opp nedenfor:

Skoler og øvrige fasiliteter. Dette punktet vil være ekstra viktig for unge kjøpere, slik som barnefamilier. Det kan også være den X-faktoren som gjør at huset selger til en pris over takst. Noen familier velger bolig utelukkende basert på hvilket skoledistrikt det tilhører, og andre tilbud i nærområdet. Her sikter vi til parker, fotballbaner og øvrige fasiliteter.

Kvalitet på kjøkken og bad. Oppgradering av våtrom og kjøkken representerer noen av de største kostnadene i et renoveringsprosjekt. Å pusse opp et bad kan eksempelvis koste godt over 200 000 kroner – og det er penger du selv må stille. Sjekk denne biten nøye på forhånd, og legg en slagplan for hvordan det skal oppgraderes.

Kvalitet på overflater og belysning. Å selge et hus blir langt lettere med lyse farger og moderne dekor. Derfor burde du vurdere effekten av en overflatebehandling, og hvorvidt det hever salgsverdien. Med overflatebehandling sikter vi til et ekstra lag med maling, nedsliping av gulv og bedre lysforhold. Knall rosa vegger var kanskje favorittfargen til den som tidligere bodde i huset, men vil nok ikke falle i smak hos potensielle kjøpere.

Hva er potensialet for åpen løsning? Å flippe eiendom passer best for eldre objekter, som kan pusses opp til bedre standard. Vi skal ikke lenger enn 40 år tilbake i tid, for å se boliger med trange korridorer, liten stue og adskilte kjøkken.

Norske boligkjøpere foretrekker som kjent mer “åpne løsninger” – for eksempel der kjøkken og stue utgjør samme enhet. Vær derfor obs på potensialet for arealutnyttelse, og hvorvidt arkitekturen gjør det mulig å rive ned vegger.

Isolasjon av vegger, tak og loft. Her snakker vi om to typer isolasjon; både mot kulde og lydforurensning. Kuldeisolering gjør huset mer energieffektivt, og hever salgsverdien sett gjennom takstmannens øyne. Slike oppgraderinger kan være svært kostbare, men vurder i det minste å etterisolere loftet dersom du kjøper et eldre hus. Å etterisolere vegger vil også senke lydforurensningen, som er viktig for mange kjøpere.

Før du kjøper

Husk å gjøre en grundig sjekk av offentlige registre for å se om det finnes ukjente heftelser registrert på huset. Det er for eksempel enkelt å låne penger ved hjelp av panterett i fast bolig, og noen ganger dukker det opp overraskelser underveis. Vær også oppmerksom på andre heftelser i grunnboken, som blant annet kan relatere til vannrett, bruksrett og veirett. Takstmannen plikter selv å undersøke disse forholdene, men feil kan alltid skje underveis.

Til tross for det mediekanalene sier, lønner det seg ikke nødvendigvis å tegne boligkjøperforsikring. Undersøkelser viser at sjansen for å nå frem med kravet er relativt lav. Vurder heller å stifte innboforsikring, og benytt denne ved eventuelle tvistemål i etterkant.

Før du kjøper eiendom med mål om å flippe, er det også viktig at du tar en beslutning omkring de skattemessige forholdene. I henhold til loven kan du eie inntil 4 enheter før det regnes som næring. Registrerer du deg derimot som næringsdrivende vil du kunne kreve fradrag for utbetalt moms, og alle kostnader relatert til oppussing og overdragelse. Det inkluderer også kostnader relatert til taksering av eiendommen, og rentene du betaler på lånet. Til gjengjeld må du betale skatt på overskudd ved salg, som i skrivende stund utgjør 24 prosent.

Som privatperson kan du flytte inn i huset, og selge det skattefritt – så fremt botiden overskrider ett år. Likevel lønner det seg å registrere seg som næringsdrivende, på grunn av de høye fradragene som følger med.

Vær effektiv med oppussingen

Uttrykket “tid er penger” stemmer godt med virkeligheten, og særlig når levebrødet består av å flippe eiendommer. Så fort du kjøper huset begynner utgiftene å løpe – i form av kommunale avgifter, forsikringer og andre økonomiske forpliktelser. Viktigst av alt er ønsket om å redusere risiko gjennom et hurtig salg, da boligprisene kan falle. Derfor gjelder det å pusse opp huset effektivt, og ha lagt en plan på forhånd.

Proffene legger en detaljert slagplan, som ofte kalles en “kostnadskalkyle”. Målet er å beregne hvilke kostnader som venter, og hvor man skal kjøpe utvalgte varer og tjenester.

Som en del av planleggingen burde du hente inn anbud fra håndverkere, og knytte nærmere kontakt med andre sentrale aktører i eiendomsbransjen. Målet ditt er å holde kostnadene så lave som mulig, slik at profitten blir større når du selger. Med avtalt pris vil heller ikke håndverkeren kunne overskride kostnadsrammen uten konsekvenser.

En kostnadskalkyle har som formål å sette opp en detaljert plan, der både penger og tidsbruk inkluderes. Husk å legge inn dokumentavgiften til staten, som utgjør 2,5 prosent av salgsbeløpet i skrivende stund. Hvilke tall som føres inn og hvordan man regner seg fram til resultatet, tilhører en diskusjon for senere.

Mange av de som flipper eiendom velger å gjøre deler av arbeidet på egenhånd. Det inkluderer blant annet lafting, tømring, kledning og andre gjøremål. Lovverket stiller strenge krav til utvalgte typer håndverk, slik som elektrisk montering og rørleggerarbeid. Her må du belage deg på at faglærte fullfører jobben, da forsikringsselskapet setter det som krav.

Fokuser på enkle prosjekter, slik som å bytte/oppgradere lister, panel og lysforhold. Målet er å skape best mulig inntrykk blant potensielle kjøpere som kommer på visning. Velger du å gyve løs på mer kompliserte prosjekter er det viktig at du er forberedt, og vet hva som trengs av materialer og håndverk.

Andre tips til eiendomsflippere

Noen velger å være sin egen eiendomsmegler, slik at de unngår de store kostnadene som følger salg og overdragelse av skjøtet. Denne strategien kan være risikabel, med mindre man vet akkurat hvordan man går frem. Lovverket stiller ingen krav om at man benytter megler, men man risikerer likevel å gjøre feil med det juridiske papirarbeidet.

For boliger med stort tomteareale i sentrale strøk kan det lønne seg å parsellere ut deler av tomten. Med mindre lokale vedtekter forbyr praksisen er det ofte mulig å bygge nye boliger på arealet.

Sjekk kjeller og loft for ubrukte arealer. Noen gamle hus har innlagt vann og strøm i områder som ikke ble benyttet av tidligere eier. Dersom forholdene ligger til rette er det smart å legge inn egen utleieenhet i boligen. Potensiale for utleie kan være et stort pluss i margen for utvalgte kjøpere, da man er nærmest sikret en fast kontantstrøm hver måned.

Blant oppussingstiltak er noen verdt mer enn andre, og på toppen av listen finner man to eksentriske løsninger. Profilerte eiendomsmeglere har de siste årene fortalt om store prishopp på boliger med enten høykvalitets peis, og- eller balkong. Dersom huset allerede har en peis installert kan det lønne seg å kjøpe en ny innretning som er estetisk behagelig. Balkong kan derimot være vanskeligere å installere, med mindre det er snakk om leiligheter i tettbygd strøk.

Mer info: http://www.boligmani.no/aktuelt/boligokonomi/tjene-penger-pa-eiendom/14540